Come funziona la surroga e la Rinegoziazione del mutuo

Sono due strade diverse per ottenere condizioni migliori sullo stesso mutuo, con una differenza chiave: la surroga è sempre un tuo diritto per legge, gratuito; la rinegoziazione dipende dal sì della tua banca attuale. Entrambe funzionano qualunque sia il tasso da cui parti (fisso, variabile, misto) e qualunque sia il nuovo tasso scelto.

Surroga o rinegoziazione: non sono la stessa cosa

• Surroga: trasferisci il mutuo su un'altra banca (o, a condizioni nuove, resti sulla stessa). È un tuo diritto per legge, gratuito, in qualunque direzione di tasso. La banca di partenza non può opporsi né farti pagare penali o spese di istruttoria.
• Rinegoziazione: resti con la stessa banca, ma è lei a dover accettare le nuove condizioni — non è un tuo diritto automatico (salvo un'eccezione di legge per il passaggio da tasso variabile a fisso, a certe condizioni). Il vantaggio, quando la banca accetta: meno burocrazia della surroga, perché il mutuo non cambia titolare.

Per questo, se la tua banca non ti offre condizioni convenienti in una rinegoziazione, hai comunque sempre la possibilità della surroga verso un'altra banca.

Esempio numerico — Surroga

Mutuo con debito residuo di €120.000, 180 rate residue (15 anni), tasso variabile attuale al 4,2%:

Rata attuale: circa €900 al mese

Con una surroga verso un'altra banca a tasso fisso al 3,1%, stessa durata residua:

Nuova rata: circa €835 al mese — un risparmio di circa €65 al mese, quasi €11.700 in totale sulle rate rimanenti (calcolo con la formula di ammortamento standard francese; i tassi reali variano da banca a banca e cambiano nel tempo, la surroga in sé resta comunque sempre gratuita).

Esempio numerico — Rinegoziazione

Stesso mutuo (debito residuo €120.000, 180 rate residue, tasso variabile al 4,2%), ma questa volta resti con la stessa banca: le chiedi di rivedere le condizioni invece di trasferire il mutuo altrove. La banca accetta di portarti a un tasso fisso al 3,4% (tipicamente un po' più alto di quello che troveresti con una surroga verso un'altra banca, perché qui non c'è concorrenza a spingere l'offerta):

Nuova rata: circa €852 al mese — un risparmio di circa €48 al mese rispetto a quella attuale. Meno del risparmio della surroga nell'esempio sopra, ma senza dover cambiare banca né rifare l'istruttoria da capo.

Se vuoi calcolare l'effetto reale di una surroga o rinegoziazione sul tuo mutuo — con il piano di ammortamento completo prima e dopo il cambio, e lo storico di tutti i cambi nel tempo — puoi provare Gestione Prestiti e Mutui, l'app gratuita di Bussola che gestisce anche il tasso variabile e distingue le due operazioni. Vedi anche la detrazione del 19% sugli interessi del mutuo prima casa, che resta valida qualunque sia la banca o il tasso scelto.